方案：房企存量资产盘活—经营性物业贷如何实操？

2020年房企的三道红线颁布以来，尤其是中央对房地产的政策，明确了房住不炒的基本政策后，全国各大高速发展的房企，都同时按下了刹车键，房企融资的能力被紧紧地限定在圈内。

2020年初由于新冠疫情的影响，中国经济遭受重创，在此之后，不断有爆出房企爆雷的新闻，各大房企破产的声音一浪高过一浪。

随着恒大暴雷事件的全面铺开，以及2023年以来政策上对房地产的管控全面放开，如解决了金融机构对房地产融资的限制，解除了居民购买房子认房认贷的限制等等。

但由于实体经济在疫情3年，遭受重创，居民的消费欲望和能力被长期抑制。

放开后，房地产消费需求并未恢复至疫情前水平，导致目前房地产企业的生存空间进一步被压缩，在此背景下，房地产企业不得不考虑企业的存量资产盘活问题？以应对当下企业的现金流危机！

许多房地产企业的现金流，甚至已经到了生死攸关的程度。

我们都知道，银行给房地产企业，一般发放贷款的主要是项目贷款，有时候会配套相应的按揭贷款额度，虽然按揭贷款的贷款人并不是企业，但某种程度上来说，按揭贷款的实际用款人却是房地产开发企业。

还有一点，大家也都知道：银行是不能给房地产企业发放流动资金贷款的，这是国家禁止的。

于是，许多房企一般一个项目开发完后，通常都会售卖一部分商业资产，另外自营或者长期出租一部分商业资产。

一般来说，这部分经营性资产一般都挂在物业管理公司或者物业服务公司，以固定资产的形式长期存在，无法向银行申请贷款。

因为不能办理流动资金贷款，所以该部分固定资产，长期处于会计上的闲置状态，在房企现金流较为充裕的时候，很少会打这部分资产的主意。

因为企业自留的经营性资产，一般都是位置和状况最好的资产，从长远来看，就像一直会在金蛋的母鸡，不得万不得已的情况，是不会卖掉它的。

但现在，许多房地产企业眼下的难关都很难度过，不得已，卖掉是最后的选择。

但现实情况是，现如今，经营性资产在住宅价格和互联网经济的全面冲击下，其售价已经接近腰斩，卖掉！似乎也并不是太好的选择。

在这个背景下，房地产企业针对这些规章制度以及当下面临的困难，最好的一个盘活企业资产的方式→办理银行的经营性物业贷。

以时间换空间，以解当下的燃眉之急，又不牺牲企业的长远利益。什么是经营性物业贷？经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的租金收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房。包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施如商场、商铺等商业用房。

期限最长原则上不超过 10年。如果确实需要超过10年，一般来说所在银行需按规定向当地监管机构备案。本质上来说，经营性物业贷是固定资产贷款的一种，所以从大的贷款品类上讲，不违背不能给房企发放流动资金贷款用途的监管要求。

经营性物业贷的优势？对于银行来说：①、便于与客户建立长期合作关系，获得稳定的现金流结算、存款及其他派生理财、POS机、收款码等，获得后续新业务机会。②、便于接替已有的、以取得该物业为目的的固定资产贷款、并购贷款、法人按揭等授信业务实际形式可能为先还再放。③、便于在物业的租户中拓展潜在客户。对于企业来说：①、盘活房企存量资产，提前取得存量资产未来的收益，有效改善企业资产的流动性。②、避开房企存量资产无法办理贷款的问题，且无法解决贷款用途的问题。业务准入要求？

运营性物业贷款是指以已完成竣工验收并投入商业运营的物业作为抵押物的贷款。

这些物业通常表现出充裕的经营性现金流量和良好的综合收益表现。此类物业包括但不限于办公楼、宾馆、酒店、商场/商铺，还可能包括一些工业经营用房和仓储用房。

贷款的主要还款来源是由这些经营性物业所产生的收入，但也可以包括其他附加的收入来源，例如物业租金、广告位租金、临展费、管理费、断租保证金以及进场费等等。此外，还包括通过经营、特许经营、受托经营或承包经营所获得的经营收入、特许费、承诺费以及分成等各种收入渠道。

这种类型的贷款适用于定位准确、经营情况稳定、出租市场前景良好的物业。

这些物业的租金价格要么稳定，要么有上升的趋势，并且具备较强的变现潜力，有助于整体处置。作为抵押物的物业必须购买相关的财产保险，并且需要约定银行为保险的第一受益人。

通常，银行拒绝受理的情形包括：仅出租极少数量的房产的非专业经营单位。

借款人无法独立处置物业，存在参建、联建或建设合同中规定第三方拥有该物业的收益权或处置权的情况。存在施工质量、工程款支付、税费支付等方面的争议或债务问题。以租代售、售后返租项目。

银行认为不宜受理的其他情况。需提供的材料一般除开需提供的基本证件外，实际操作中，提供材料包括但不限于：①、租赁清单需更新至最近应包括租赁协议通常要求提供全部租赁协议，但如果企业合同众多，请至少提供主要租户的协议或租赁意向书。

②、租金支付凭证和连续两期的流水证明，以验证租金支付情况。如果因疫情等原因导致目前租金较正常情况下偏低，请额外提供正常情况下的支付凭证和流水记录。请特别关注付款方与承租方的一致性，查看是否存在承租方的关联方或非关联第三方代付租金的情况。同时，确保支付金额与合同约定的金额以及支付频率相符。对于新签租户，要重点关注首笔租金和押金的支付情况。③、提供至少一期的发票或收据，以核对金额、支付频率、租赁位置等信息，确保其与租赁清单、租赁协议、支付凭证或流水记录一致。④、提供其他经营收入的证明材料，包括但不限于物业本身所产生的物业费、停车费、广告费、管理费等。请留意适用的税率，并在其他经营收入的部分或全部由借款人的关联方收取时，要求提供关联方的担保，并确保收入被汇入到关联方在贷款银行开设的监管账户。

⑤、关联方租赁：出租给关联方，如存在转租行为应收集转租对应的租赁清单、协议、付款凭证及流水、发票/收据等材料，要求参考前述。如以关联方租金收入作为还款来源，关联方承租面积不得作为自用面积认定。⑥、物业承租人的经营、财务等资料。若承租人由于并不负有向银行提供资料的义务，而拒绝提供相应资料的，一般来说银行应通过公共渠道、承租人上下游等多种渠道搜集承租人的资料和信息。经营性物业贷款的用途要求？经营性物业抵押贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括偿还或支付与该物业相关的合理、合法的负债或费用。如：置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、物业在经营期间维护、改造、装修等经营性资金、置换存量经营性物业贷款、归还股东及关联人借款等。不得用于置换本行或他行逾期贷款、违规贷款或办理跨行借新还旧贷款等，不得用于股本权益性、股票、期货等投资以及国家明令禁止的领域。补充一点，关于贷款用途的审查确认要求、佐证材料：①、如果借款用于替代归还股东及关联人的借款，请提供股东及关联人借款的入账凭证和支出的凭证以及连续的资金流水记录，以确保借款用于支持经营性物业本身。②、如果借款用于支付维护、改造、装修等支出，请提供相关装修/改造合同、已支付款项的凭证、收据/发票、工程结算单以及现场照片等材料。

这样可以验证装修改造的真实性和合理性，如果工程涉及公开招标，请提供中标通知书等相关文件。值得注意的是，装修改造可以提高物业的整体价值，但也可能导致空置期影响租金的持续性。此外，完成装修改造后可能需要重新招租。③、如果借款用于置换借款或他行的借款，必须深入了解原授信用途。

如果用于替代其他银行的借款，请提供借款合同、担保合同以及借款凭证。确保原贷款用途合规，否则不能进行置换。流贷和委托贷款类型的原授信无法置换。要关注原授信的金额、期限、担保等因素与本次授信的差异，特别是如果资金投入包括股权收购款，那么这部分资金投入不能用于置换。不仅要确保表面上的用途合规，穿透用途也必须合规。如何确认经营性物业贷款的额度？

经营性物业贷款的额度，根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值。

注意这里提到了两个要求：第一个就是抵押物的评估价值；第二个是经营性物业的收入多少？

在计算经营净现金流时，应扣除以该物业未来经营现金流作为还款来源的其他融资本息，以及基于该物业运营所产生的诸如管理费、维修费、工资、保险和税金等必要的资金支出。

许多银行都对这两项指标有自己的规定和要求，所以，企业在办理经营性物业贷的时候，应该关注自身的抵押物的评估价值和经营性物业的收入情况。

存在部分企业认为的将租金收入进行拆分收取的情况，以避免缴纳更多的税收，一般来说在抵押物评估价值和经营性物业的收入折扣中，银行取两者中的较低值，作为企业的最高额度。

总的来说，在如今的经济背景和房地产经营环境下，对于许多手中持有较多经营性物业的房地产企业，办理经营性物业贷款，其实可以理解为将手中的经营性资产进行证券化，也有银行把这种业务叫做——固定资产支持融资。

其实唯有这样，在这种操作方式下，房地产企业用时间换空间，才有机会穿越经济危机，或者说抵御房地产行业下行带来的寒冬冲击。